الرئيسية | حوارات | يطرحها هشام شكرى : «خارطة طريق» لإنقاذ السوق العقاري

يطرحها هشام شكرى : «خارطة طريق» لإنقاذ السوق العقاري

حجم الخط: Decrease font Enlarge font

 

وضع المهندس هشام شكري... الرئيس التنفيذي لمجموعة «رؤية» القابضة «خارطة طريق» لإعادة الانتعاش السوق العقاري

مطالباً بضرورة وضع قانون موحد وعادل لتنظيم عملية بيع أراضي الدولة للمستثمرين علي أن يحدد هذا القانون طرق بيع الأراضي سواء بالتخصيص أو المزادات أو حق الانتفاع، مؤكداً أن هذا القانون سيكون اللبنة الأولي نحو سوق عقاري رائج من خلال منح الأمان للمستثمرين وعدم التشكيك فيهم.

كما طالب بضرورة وضع مخطط عام ومدروس يقوم علي رؤية شاملة لتنمية المجتمعات العمرانية الجديدة خلال السنوات العشر المقبلة.

وطالب المهندس هشام شكري الحكومة المقبلة بضرورة وضع الملف الاقتصادي علي رأس أولوياتها وتحقيق العدالة الاجتماعية لجميع أبناء المجتمع، معرباً عن تفاؤله لوصول الإسلاميين إلي الحكم.

ودعا إلي احترام إستخدامات الأراضي الصادر بها الترخيص ونقل الوحدات الإدارية من قلب القاهرة، مشيراً إلي أن مصر في حاجة إلي 10 أضعاف الوحدات الإدارية والتجارية الموجودة حالياً.

كما نصح المطورين بضرورة امتلاك فائض سيولة وتنويع المنتجات العقارية وعدم اللجوء إلي تكوين مخزون كبير من الأراضي الغير مطورة ، مؤكداً أن ذلك هو سلاح المطور لمواجهة أي طوارئ في المرحلة المقبلة.

وأعرب المهندس هشام شكري عن تفاؤله لمستقبل السوق العقاري رغم الاحداث الأخيرة، متوقعاً حدوث الانتعاشة الحقيقية في 2013، حيث يعود الاستثمار العقاري أقوي مما كان بسبب وجود طلب حقيقي علي العقارات في مصر بعيداً عن المضاربات.

كما توقع نهوض الاستثمار السياحي من جديد في الفترة المقبلة مع عودة الأمن والاستقرار، مؤكداً أن نشاط حركة البيع والشراء سيؤدي إلي ارتفاع الأسعار.

وأكد توجه صناديق عقارية أجنبية إلي مصر في الفترة القادمة، لأن مصر - في كل الحالات- من الدول الجاذبة للاستثمار العقاري.

واستبعد شكري عودة الشركات العقارية لإقامة الإسكان الفاخر، مؤكداً أن الإسكان المتوسط وفوق المتوسط هو الحصان الرابح العام المقبل.

وأعطي الرئيس التنفيذي لمجموعة «رؤية» القابضة العذر للبنوك في التردد في منح التمويل للشركات في ظل الظروف الراهنة بسبب تخوفها من عدم استقرار الأوضاع أو سحب الأراضي من المطور.

وفي الحوار التالي المزيد من التفاصيل:

üü في البداية نريد أن نعرف نبذة مختصرة عن مشروع »تلال الساحل« من حيث المخطط العام للمشروع ومكوناته وموقعه ونسبة المباني؟

ü مشروع تلال الساحل تصل مساحته الإجمالية مليون م، وفي يونيه 2012 سنبدأ في تسليم المرحلة الأولي من المشروع وهي عبارة عن وحدات إسكان سياحي وبعد ذلك سنتجه إلي الإسكان الفندقي ويتكون من 3 فنادق كل فندق يحتوي علي 300 غرفة وتتنوع الدرجة الفندقية بين 3 و4 نجوم.

كما يوجد في المشروع إسكان سياحي وهو عبارة عن 900 وحدة سكنية سياحية وسيتم تسليم وحداته الفترة المقبلة وتصل إجمالي مساحات المباني بالنسبة للأرض 10% فقط وباقي المساحة 90% مناطق خضراء ومفتوحة كما تحتوي تلال الساحل علي أسواق ومحلات تجارية.

وأين يقع المشروع وما هي مميزاته؟

يقع »تلال الساحل« في الكيلو 143 علي طريق إسكندرية ـ مطروح، كما أن أفضل مميزات المشروع أنه صمم بالكامل علي واجهة البحر بمساحة 5.1 كيلو متر وبعمق 630 م، وجميع الوحدات تري البحر بصورة متدرجة «5 صفوف» وقد تم بيع جميع وحدات المشروع.

وما الشريحة المستهدفة من العملاء؟

الشريحة المستهدفة من العملاء هي الطبقة المتوسطة وفوق المتوسطة ومعظم عملائنا من المصريين وجزء قليل منهم أجانب.

وما مساحة الوحدات، وحجم تكلفة المشروع؟

تتراوح مساحة الوحدات بين 110 أمتار إلي 280 م، كما تصل التكلفة الاستثمارية للمشروع مليار جنيه.

حدثنا أيضاً عن مشروع «تلال السخنة»؟

إجمالي مساحة مشروع تلال السخنة حوالي 5.2 مليون متر وللمشروع واجهة علي البحر تصل إلي 6 كيلو مترات والعمق يصل من 400 م إلي 800 م وله نفس مميزات المشروع السابق من حيث التدرج علي البحر والذي يصل إلي ارتفاع 70م من مستوي سطح البحر، كما نقوم حالياً بنقل طريق القاهرة- الزعفرانة لخلف المشروع علي نفقة الشركة الخاصة ليكون خلف المشروع بطول 9 كيلومترات وهذا النقل تحت إشراف هيئة الطرق والكباري.

ومما يتكون المشروع.. ومتي مواعيد التسليم؟

يتكون المشروع من ميناء ليخوت كبيرة تصل إلي 300 يخت ومحلات ومطاعم وكافتيريات و5 فنادق تصل الطاقة الاستيعابية لها 1300 غرفة وتتنوع درجاتها بين 3 و4 نجوم.

وسيتم تسليم المرحلة الأولي من المشروع في شهر سبتمبر المقبل وتشكل حوالي 30% من إجمالي المشروع وبنهاية العام سيتم تسليم 20% أخري ليتم بذلك تسليم 50% من المشروع والنصف الآخر سيتم تسليمه تباعاً وسيتم الانتهاء من المشروع بالكامل في 2015 وتصل تكلفته الاستثمارية حوالي 2 مليار جنيه.

وما هي المكاتب الإستشارية والمنفذة للمشروع؟

المكتب الاستشاري هو إحدي شركات المجموعة وهو مكتب «اوكوبلان» وهي شركة مساهمة مصرية، كما تقوم بالتنفيذ شركة «رؤية» للمقاولات وهي أيضا إحدي شركات المجموعة.

وهل حصلتم علي قروض من البنوك لتمويل المشروعين؟

في المشروعين «تلال الساحل» و«تلال السخنة» لا يوجد تمويل ولم نقم بالحصول علي قروض من البنوك.

حدثنا عن مشروع «ستون بارك»؟

هو مشروع سكني بالقطامية وتصل إجمالي مساحة الأرض 2 مليون متر والمرحلة الأولي منه علي مساحة مليون متر، وتتكون من 600 فيللا وتاون هاوس بمساحات تتراوح من 200 متر إلي 600 متر وسيتم تسليم جزء من المشروع في نهاية 2012 والجزء الآخر في نهاية 2013، وإجمالي نسبة المباني علي أرض المشروع 17% ويقع المشروع علي الطريق الدائري بمدينة القاهرة الجديدة.

وما حجم استثمارات ستون بارك.. ومتي سيتم البدء في المرحلة الثانية؟

حجم استثمارات المشروع 4 مليارات جنيه وسيتم البدء في المرحلة الثانية في 2013 وفتح باب الحجز في تلك المرحلة سيكون الأيام المقبلة وستتكون تلك المرحلة من فيلل وشقق سكنية، وتصل إلي 800 وحدة بمساحات تبدأ من 150م2 إلي 190م للشقق ومن 200 إلي 400 متر للفيللات.

وتمويل ستون بارك جزء منه عن طريق الحصول علي قروض بنكية وآخر تمويل ذاتي وثالث من عائد البيع.

وماذا عن «ستون تاورز»؟

ستون تاورز هو الجزء الثاني من ستون بارك وتم الانتهاء من الرسومات التنفيذية للمشروع وكان مقرراً البدء في الإنشاءات والتنفيذ في يونيه 2011 ولكنه تأجل نظرًا للظروف الحالية، لأن هذا المشروع يخاطب مجتمع الأعمال والشركات وسنبدأ التنفيذ في 2012 بعد استقرار الأوضاع السياسية والأمنية واجراء الانتخابات الرئاسية.

ومما يتكون المشروع؟

المشروع يتكون من فنذق 5 نجوم يحتوي علي 500 غرفة وهو فندق »لرجال الأعمال«. كما سيتم تخصيص 450 ألف متر للوحدات الإدارية و20 ألف متر للوحدات التجارية، كما سيتم إنشاء جراج تحت الأرض يسع لعدد 7 آلاف سيارة وتصل إجمالي استثمارات المشروع 7 مليارات جنيه وهو من تصميم المعمارية العالمية زاها حديد.

أين يقف قطار السوق العقاري حالياً؟ وما توقعاتك للفترة المقبلة؟

السوق العقاري الآن في مرحلة من الهدوء والتباطوء، وهذا وضع طبيعي في ظل ركود جميع قطاعات الاقتصاد.

وأتوقع أن يكون القطاع العقاري أول القطاعات التي ستنتعش بعد استقرار البلاد، والتجربة في 30 عاماً تؤكد أن السوق العقاري عندما يمر بفترة هدوء، ينتعش بعد هذه الفترة ويعود أقوي مما كان ويعوض جميع مافاته والبرهان علي ذلك ما حدث بعد التباطوء في الفترة من 2000 إلي 2003 حيث نهض السوق بشدة وكان النهوض غير طبيعي حينذاك وهو ما حدث أيضا بعد الأزمة العالمية.

وما أسباب النهوض من وجهة نظرك؟

أعتقد أن أسباب هذا النهوض ترجع إلي وجود طلب حقيقي علي العقارات في مصر نتيجة الاحتياج الدائم له، والتباطوء والركود لا يشير إلي انتهاء الطلب ولكن التخوف الطبيعي الموجود لدي العملاء من الالتزام بمدفوعات أو شراء وحدات يجعلهم يتراجعون عن شراء العقارات قليلاً، ولكن الاحتياج موجود وعندما تتلاشي المعوقات يبدأ العملاء في تلبية احتياجاتهم وذلك لوجود طلب حقيقي وفعلي في السوق العقاري لأن السوق في مصر غير مبني علي المضاربات ومبني علي احتياج حقيقي، نظراً لأن عددنا 82 مليون نسمة ونسبة النمو في الزيادة السكنية أكثر من 2.3%.

وما توقعاتك لقطاع السياحة خلال الفترة المقبلة؟

أعتقد أن الاستثمار العقاري السياحي سينهض الفترة المقبلة وأعتقد أن السياحة ستعود بقوة مرة أخري عقب عودة الاستقرار السياسي والأمني بل ستتخطي حاجز الـ 14 مليون سائح وعودة السياحة بقوة سيترتب عليها زيادة الاحتياج إلي الغرف السياحية والفنادق.

وهل سيشهد قطاع الوحدات الإدارية والتجارية انتعاشاً؟

بكل تأكيد فأنا أرشح وأتوقع زيادة الطلب علي الوحدات الإدارية والتجارية الفترة المقبلة، حيث أن المعدلات العالمية للطلب علي المساحات الإدارية والتجارية منسوبة لعدد الأفراد في المدن الكبري وتتراوح من 4 إلي 6م مسطح للفرد وفي بعض الدول التي وصلت لحالة من التشبع كدبي وأبوظبي وصلت المعدلات إلي 12 متراً للفرد، أما دول العالم الثالث القريبة لنا كاسطنبول أو ريودي جانيروا بالبرازيل وجوهانسبرج بجنوب إفريقيا وصلت النسبة بها من 4.0 إلي 6.0 متر مسطح للشخص.

أما في القاهرة فالنسبة 04.0 متر مسطح للفرد الإداري وهي عشر النسبة الموجودة في اسطنبول لذلك فالقاهرة تحتاج لبناء مساحات إدارية وتجارية 10 أضعاف الموجود حالياً، وذلك يدل علي وجود طلب حقيقي للوحدات الإدارية في مصر.

وما مساحة الوحدات الإدارية الموجودة في مصر حالياً؟

إجمالي المساحات الموجودة حالياً لا تتعدي 700 ألف م تجاري وإداري والوحدات الموجودة في مشاريع تحت التنفيذ لمدة 4 أو 5 سنوات مقبلة حوالي 700 ألف م ليصل عدد الوحدات الإدارية والتجارية الموجودة في مصر 4.1 مليون، وذلك سيكون أقصي عدد موجود بعد 5 سنوات، وذلك علي الرغم من احتياجنا 10 أضعاف الموجود حالياً لتصل مساحات الوحدات الإدارية والتجارية في القاهرة إلي 7 ملايين متر، وذلك بخلاف المساحات التي ستحتاجها المحافظات الأخري كالإسكندرية وبورسعيد والسويس وكل هذا يدل علي وجود طلب حقيقي علي الوحدات الإدارية في مصر.

وهل خروج المستثمرين خلال الفترة الحالية سيترك مساحات فارغة من الوحدات الإدارية؟

خروج المستثمرين حالياً من مصر وترك وحداتهم الإدارية هي فترة وقتية، ولكن بمجرد استقرار الأوضاع السياسية والأمنية ويتحرك الاقتصاد المصري للأمام لن نجد وحدات إدارية فارغة تلبي احتياجات المستثمرين سواء مصريين أو أجانب.

وما هي المشاكل التي واجهت التوسع في بناء الوحدات الإدارية؟

من أهم المشاكل التي واجهت الوحدات الإدارية هو عدم إحترام إسخدامات الأراضي الصادر بالتراخيص حيث كانت الشقق والوحدات السكنية تستخدم كوحدات إدارية لذلك فلابد من إحترام التراخيص الصادرة ونقل الشركات الاستثمارية إلي أماكن متخصصة وهذا سيساعد علي حل جزء من المشكلة المرورية لان أغلب الوحدات الإدارية التي تستخدم وحدات سكنية ليس مخصصاً لها أماكن انتظار سيارات وذلك لأن تخطيط الوحدات الإدارية يختلف عن نظيرتها السكنية، وأنه لو قمنا باخراج الوحدات الإدارية من محيط القاهرة وتم إنشاء وحدات إدارية مخصصة للشركات سيتم توفير أماكن انتظار للسيارات وسيولة في المرور.

كما أن نقل الوحدات الإدارية سيساعد علي خفض أسعار الإيجارات في المناطق السكنية لأن تلك الشركات تدفع إيجارات مرتفعة مما جعلها سبباً في رفع أسعار الإيجارات لذلك فاننا نحتاج احترام تنفيذ وتطبيق القانون لان الأفضل للاماكن التجارية هو النقل إلي أماكن متخصصة.

üü وما طرق خروج الوحدات الإدارية من الوحدات السكنية؟

لابد أن نضع خطة واضحة المعالم لذلك ونضع مهلة تصل إلي 4 سنوات لكل المستأجرين الإداريين لتوفيق الأوضاع لذلك، حتي تعود الاستعمالات إلي أصلها وتعود الوحدات السكنية إلي طبيعتها، وتلك المهلة ستحفز الناس علي بناء ابراج إدارية وتشجيع المستثمرين علي الاتجاه إلي الجانب الإداري مما سيؤدي إلي تقليل أسعار الوحدات السكنية.

وما هي المنظومة السعرية المناسبة للوحدات الإدارية؟

المنظومة السعرية الأنسب للوحدات الإدارية هي الإيجار سواء للإداري الفاخر أو فوق المتوسط أو المتوسط وهذا يخضع لحرية المستثمر ولكن العادة في جميع دول العالم هي الإيجار للوحدات الإدارية ونسبة المؤجر للمباع أعلي بكثير وأن وجود مساحات قابلة للإيجار تشجع صناديق الاستثمار العقاري لتدخل وتشتري عقارات ومبان إدارية من المطور لتؤجرها لانها تفضل ذلك.

بالحديث عن صناديق الاستثمار العقاري ما هي أنواعها؟ وما هي طرق عملها؟

صناديق الاستثمار العقاري نوعان، الأول هي الصناديق الخاصة والثانية هي الصناديق السيادية، والسيادية تمتلكها الحكومات أو تكونها من أموال التأمينات والمعاشات، وتلك الصناديق تفضل الاستثمار العقاري وشراء المباني وإيجارها لأن عائدها إيجابي وسريع وعائدها يصل في الخارج ما بين 6% إلي 8% سنوياً وفي مصر يصل العائد إلي 15% سنوياً، وهذا يدلل علي قوة السوق العقاري وأن مصر دولة جاذبة للاستثمار العقاري.

أما النوع الآخر وهو الصناديق الخاصة فهي صناديق تجمع أموال مستثمرين مختلفين ليضعوا أموالهم في الصناديق ويقوم بإدارة هذه الصناديق شركات محترفة وهي »شركات لإدارة الصناديق« وتلك الشركات هي من تختار أماكن الاستثمارات وطريقة التوظيف وقرارات البيع والشراء والتأجير، وسياسة تلك الصناديق تتنوع بين البيع والشراء بغرض الإيجار واحيانا تقوم باحلال واستبدال لوحداتها لتزيد من القيمة الإيجارية عن طريق اختيار الأماكن الجاذبة.

وهل توجد لهذه الصناديق جنسية معينة.. وما حجم استثماراتها؟

هذه الصناديق ليس لها جنسية محددة وأمريكا تعتبر من أكثر دول العالم التي تمتلك صناديق استثمار عقاري، وكذلك إنجلترا ودول شرق آسيا ودول الخليج، أما حجم استثمارات تلك الصناديق كبيرة جداً فعلي سبيل المثال أحد الصناديق الإنجليزية، وهي تعتبر من أكبر 5 صناديق في العالم تصل محفظتها العقارية إلي 25 مليار جنيه استرليني. وتقوم هذه الصناديق باستخدام محافظها في شراء العقارات من المطورين وتأجيرها إلي الأفراد.

وهل ستتوجه تلك الصناديق إلي مصر؟

نعم فهناك بالفعل توجه لدي عدد كبير من المستثمرين وممثلي الصناديق العقارية من أوروبا والخليج لزيارة مصر الفترة المقبلة لمحاولة التعرف عن قرب علي السوق العقاري ومعرفة طبيعته وطرق الاستثمار فيه.

وبالحديث مرة أخري عن السوق العقاري متي سيبدأ السوق في الانتعاشة؟

سيظل السوق كما هو خلال الأشهر الأربعة المقبلة في حالة ركود وتباطوء حتي يتم إجراء الانتخابات الرئاسية ورجوع الأمن مرة أخري، وعودة حركة البيع والشراء مرة أخري ستبدأ من الربع الأخير من العام الحالي والانتعاشة الحقيقية ستبدأ في 2013.

وهل حدوث انتعاشة سيؤدي إلي زيادة في الأسعار؟

حدوث انتعاشة في حركة البيع والشراء قد تؤدي إلي رفع الأسعار مرة أخري وذلك لوجود طلب حقيقي في مصر بخلاف مدينة كدبي الأسعار تهبط بسرعة، لعدم وجود طلب ولانه سوق قائم علي المضاربات وأكبر دليل علي ذلك عدم قيام أصحاب الوحدات المغلقة في مصر ببيعها وذلك لاحتياجهم إليها سواء لأبنائهم أو تكون استثماراً لفائض أموال صاحب الوحدة المغلقة، أما الأسواق القائمة علي المضاربة فهي بدون طلب حقيقي والمالك للوحدة لا يستطيع الاحتفاظ بها لفترة طويلة مما يضطره لبيعها بأي أسعار في حالة حدوث هزة للسوق كما أن عودة الاستقرار سيحث المصريين والعرب والأجانب علي تملك الوحدات في مصر.

هل تعتقد عودة الطلب علي الإسكان الفاخر مرة أخري؟

لا أعتقد أننا سنعود للوحدات الفاخرة مرة أخري والطلب سيكون للعملاء المتوسطين وفوق المتوسط وهو سيكون العميل الأقوي في 2013.

وكيف يتم تحديد فئة العملاء المستهدفين؟

أعتقد أن الوحدات المتوسطة تكون بين 500 ألف إلي مليون جنيه، والفوق المتوسطة تبدأ من مليون إلي 3 ملايين جنيه أما أكثر من 3 ملايين تكون وحدات سكنية فاخرة وأري أنه لا يمكن في الوقت الحالي أن تعتمد الشركات علي الوحدات الفاخرة فقط فمن الممكن أن تعتمد شركة علي الوحدات المتوسطة وأخري علي الوحدات فوق المتوسطة وأخري تجمع بين الوحدات المتوسطة وفوق المتوسطة لأنه من الصعب أن توجد شركة كل وحداتها أعلي من 3 ملايين ولذلك فقد انتهي عهد اعتماد أي من الشركات أن تكون وحدتها فوق 3 أو 5 ملايين.

وكيف يمكن التنويع في المنتجات العقارية للشركات؟

من الممكن أن يكون لدي الشركات جزء للإسكان الفاخر لكن لا يمكن الاعتماد عليه ولا يمكن الاعتماد علي العملاء الذين يطلبون وحدات فاخرة فقط، لكن من الممكن الاعتماد علي العميل الذي يطلب الوحدات فوق المتوسطة وأنه من الممكن الاعتماد أيضاً علي العميل المتوسط ومن الأفضل الاعتماد علي النوعين.

وبماذا تطالب المطورين في الفترة المقبلة؟

التعليقات (0 تعليقات سابقة):

أضف تعليقك comment
رجاء أدخل الكود الموجود داخل الصورة:
  • email أرسل إلى صديق
  • print نسخة للطباعة
  • Plain text نسخة نصية كاملة
الكلمات الأكثر بحثا
لا توجد مدونات لهذا الموضوع
قيم هذا المقال
0
Pollأستطلاع رأي
ما رأيك في شركات التمويل العقاري بمصر؟